전세사기 예방 체크리스트 2026｜등기부등본·전입신고·확정일자·HUG/SGI 보증 한 번에 정리

전세사기 예방 체크리스트 2026｜등기부등본·전입신고·확정일자·HUG/SGI 보증

“전세 계약은 한 번 잘못하면 몇 천만 원~몇 억이 한 번에 흔들립니다.”

전세사기라는 말이 흔해졌지만, 현실적으로 세입자가 지킬 수 있는 ‘방어 루틴’은 생각보다 단순합니다. 이 글은 계약 전에 확인할 것(등기부등본) + 입주 직후에 해야 할 것(전입신고·확정일자) + 최종 안전장치(HUG/SGI 전세보증금반환보증)를 한 번에 정리했습니다.

※ 제도/절차는 상황에 따라 예외가 있을 수 있으니, 신청 전에는 각 기관 공식 안내도 함께 확인하세요.

빠른 이동

1) 등기부등본(등기사항전부증명서)에서 꼭 볼 것

등기부등본은 “이 집이 누구 것인지(소유자)”와 “이미 잡혀 있는 권리(근저당/가압류 등)”를 확인하는 문서입니다. 전세사기 예방에서 1순위로 보는 이유가 여기 있어요.

핵심은 3가지입니다.

  • 소유자가 계약 상대(임대인)와 정확히 일치하는지
  • 근저당권(담보대출), 가압류/압류 등 권리관계가 있는지
  • 계약 직전(잔금 치르기 전)에도 “최신”으로 다시 확인했는지

⚠️ ‘대리인 계약’은 서류가 생명입니다.

소유자 대신 대리인이 나온다면, 위임장·인감 관련 서류 등 신원/권한 확인이 핵심입니다. (지자체 안내에서도 위임장·인감증명 대조 필요성을 안내합니다) [Source](https://www.gangseo.seoul.kr/build/bui060101)

2) 전입신고: 대항력의 시작

전입신고는 단순한 주소 변경이 아니라, 세입자가 거주 사실을 공식적으로 남기는 절차입니다. 실무에서는 “입주 후 최대한 빨리” 처리하는 쪽으로 안내되는 경우가 많습니다.

✔︎ 포인트

  • 전입신고는 “실제로 거주(점유)”와 함께 맞물려 의미가 커집니다.
  • 전입신고 + 확정일자가 갖춰지면 우선변제권 관련 요건을 갖추는 흐름이 됩니다. [Source](http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1)

3) 확정일자: 우선변제권의 핵심

확정일자는 임대차계약서에 “이 계약이 특정 날짜에 존재했다”는 것을 공적으로 찍는 절차입니다. 생활법령정보에서는 확정일자를 주민센터 등에서 받을 수 있음을 안내합니다. [Source](https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqnaQueSeq=3029)

실전 팁

  • 계약서 원본/신분증 등 요구 서류가 있을 수 있으니, 방문 전 관할 안내를 확인해두면 시간 낭비가 줄어듭니다.
  • 전입신고와 확정일자는 “둘 중 하나”가 아니라 “둘 다”를 목표로 잡는 게 안전합니다.

4) HUG/SGI 전세보증금반환보증(보증보험) 전략

전세보증금 사고에서 ‘최종 안전장치’로 많이 언급되는 게 전세보증금반환보증(보증보험)입니다. 대표적으로 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증) 상품이 비교 대상으로 올라옵니다. (각 상품은 주택 유형/보증금/권리관계/신청 기한 등에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.)

구분 공식 확인 링크 핵심 체크
HUG 전세보증금반환보증 HUG 신청 안내 가입 가능 매물인지 “계약 전” 사전 확인
SGI(서울보증) SGI 공식 상품/요건 확인 후 신청 타이밍 놓치지 않기

✅ 보증료 지원(청년/신혼 등)도 같이 체크

지자체/정책에 따라 보증료 지원 안내가 있는 경우가 있습니다. 예시로 서울주거포털에 보증료 지원 안내가 정리돼 있습니다. [Source](https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_061030)

5) 계약 전/당일/잔금/입주 후 타임라인 (이대로만 하세요)

① 계약 전 : 등기부등본 확인 → 보증보험 가입 가능 여부 ‘사전 체크’
② 계약 당일 : 임대인 신원 확인(대리인 계약이면 서류 더 꼼꼼히)
③ 잔금 직전 : 등기부등본 최신 재확인(권리 변동 여부)
④ 입주 직후 : 전입신고 + 확정일자(지체 없이)
⑤ 입주 후 : HUG/SGI 보증보험 가입 진행 + 서류 보관

6) 프린트용 전세사기 예방 체크리스트

  • 등기부등본: 소유자 일치 / 근저당·가압류·압류 확인
  • 대리인 계약: 위임장·인감 관련 서류 등 확인 [Source](https://www.gangseo.seoul.kr/build/bui060101)
  • 전입신고 + 확정일자 세트로 진행(우선변제권 요건 흐름) [Source](http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1)
  • HUG/SGI 보증보험 가입 가능 여부 사전 확인 [Source](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp) [Source](https://www.sgic.co.kr/)
  • 보증료 지원 여부(청년/신혼 등) 확인 [Source](https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_061030)

FAQ

Q1. 전입신고랑 확정일자 중 뭐가 더 중요해요?
둘 중 하나만으로 끝내기보다 “세트”로 보셔야 합니다. 전입신고와 확정일자를 갖췄을 때 우선변제권 관련 요건이 충족되는 흐름을 안내합니다. [Source](http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1)
Q2. 확정일자는 어디서 받나요?
생활법령정보에서 주민센터 등에서 확정일자를 부여받을 수 있다고 안내합니다. [Source](https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqnaQueSeq=3029)
Q3. 보증보험만 들면 완벽히 안전한가요?
보증보험은 강력한 장치지만, 가입 요건/신청 기한/서류에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 “계약 전에 가입 가능 매물인지”를 사전 확인하는 게 핵심입니다. [Source](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp) [Source](https://www.sgic.co.kr/)

정리: 오늘 당장 해야 할 3가지

1) 등기부등본 확인 → 2) 입주 즉시 전입신고·확정일자 → 3) HUG/SGI 보증보험 검토

이 3개만 제대로 해도 전세보증금 사고 리스크는 체감상 크게 줄어듭니다.

면책: 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률/금융 자문이 아닙니다. 계약 전 최신 제도와 공식 안내를 반드시 확인하세요.
참고: HUG [Source](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp) / SGI [Source](https://www.sgic.co.kr/) / 생활법령정보(확정일자) [Source](https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqnaQueSeq=3029) / 전입·우선변제권 [Source](http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1)